Điện thoại / Facebook / Zalo: 0909 633 345

SZC – Gía Trị Quỹ Đất Gia Tăng Nhờ Thời Kỳ Chuyển Mình Của Đồng Nai

59 lượt xem - Ngày:

Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu đang là tâm điểm phát triển của khu vực Đông Nam Bộ và cả nước với siêu dự án Sân Bay Quốc Tế Long Thành, được kỳ vọng là cú hích cho sự phát triển của các khu vực nói chung và Đồng Nai nói riêng. Có thể ví, thập niên 2010 – 2020 là thập niên của Bình Dương nhưng 2020 – 2030 sẽ là thập niên chứng kiến bước chuyển mình của Đồng Nai. Các DN Bình Dương từng một thời gây sóng gió trên thị trường chứng khoán. Vậy tương lai, Đồng Nai có tiếp bước con đường của đàn anh, trở thành một trong những tỉnh thành thu hút đầu tư nổi bật thuộc top đầu Việt Nam trong tương lai gần. Và trong số các DN và tổng công ty tại Đồng Nai. Doanh nghiệp nào xứng đáng chỉ mặt, đặt tên trong thời gian tới. Thực sự có rất nhiều lựa chọn cho các DN Đồng Nai trên sàn. Một trong số đó, có thể kể đến cái tên đầy tiềm năng Công Ty Cổ Phần Sonadezi Châu Đức – SZC. Tiềm năng của SZC nằm ở đâu?

Câu trả lời nằm ở giá trị của quỹ đất mà doanh nghiệp đang sở hữu: 1.556 ha KCN và 689 ha đất khu dân cư tại dự án khu đô thị Châu Đức (BR – VT) và dự án khu dân cư Hữu Phước 42 ha dự kiến mở bán đầu năm 2021.

Dòng tiền bền vững từ quỹ đất khu CN

Mặc dù giá cho thuê của quỹ đất thuộc sở hữu của SZC tương đối thấp hơn mặt bằng chung của các nước, chỉ ở mức 55$/m2 (1292.500 VNĐ/m2 đến 2058). Tỷ lệ lấp đầy 33% tính đến cuối năm 2020. Nhưng cú hích từ sân bay Long Thành và sự lột xác về hạ tầng trong tương lai sẽ là một điểm nhấn đối với SZC trong việc cải thiện hiệu quả và gia tăng giá cho thuê của quỹ đất hiện hữu trong các năm tới. Chưa kể, Việt Nam là quốc gia đang phát tiển với tốc độ thuộc top đầu thế giới với kim ngạch XNK 8 tháng đầu năm lên đến 428,5 tỷ $.

Với giá cho thuê ở mức 55$/m2, giả định mật độ xây dựng là 60%, giá trị quỹ đất KCN của SZC ước tính ở thời điểm hiện tại là:

Giá trị quỹ đất KCN = 1556 x (100% – 33%) x 10.000 x 55 x 23.000 x 60% = 7.912 tỷ.

Biên lợi nhuận ròng của mảng BĐS khu CN đang ở mức rất cao, lên đến 40 – 50%.

BLNR của SZC hai quý đầu năm là 47,3% tương ứng 190,5 tỷ đồng.

(ước tính LNTT mỗi ha cho thuê là 8 tỷ).

Góc nhìn giá trị của quỹ đất dân dụng từ dự án khu dân cư Hữu Phước 42 ha

  • Vốn đầu tư:  hơn 652 tỷ đồng.
  • Pháp lý: UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước (huyện Châu Đức) tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu.
  • Quy mô : 41 ha.
  • Mật độ xây dựng: Khu dân cư Sonadezi Hữu Phước có tổng số 1.870 nhà ở và căn hộ, bao gồm 657 căn nhà liên kế; hơn 1.200 căn hộ chung cư với quy mô dân số khoảng 7.500 người.

Với tổng số 1.870 nhà ở và căn hộ, cho giá trị bình quân mỗi căn là 1 tỷ đồng thì tổng giá trị ròng dự án này mang về sau khi trừ chi phí đầu tư là:

Giá trị khu DC Hữu Phước = 1.870 – 652 = 1.218 tỷ đồng.

Vậy 689 ha quỹ đất dân dụng còn lại xứng đáng giá bao nhiêu?

Giả định giá đất tại khu vực là 10 triệu/m2 (con số tương đối thận trọng) thì giá trị quỹ đất còn lại tại khu đô thị Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) có giá trị bao nhiêu?

Một con số rất khủng. Hoặc có thể nhân tỷ lệ tương đối của quỹ đất này quy mô của KDC Hữu Phước thì chúng ta sẽ có nhanh giá trị gấp 16 lần (689/42).

Cơ cấu tài chính với nợ vay có đáng lo ngại?

Tính đến 30/6/2021, tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn là 74%, tương ứng 3.855 tỷ đồng. Trong đó, tổng nợ vay và thuê tài chính là 2.174 tỷ đồng.

Con số này không đáng ngại, vì dòng tiền từ mảng BĐS khu CN với lợi nhuận sau thuế thặng dư hằng năm đủ bao phủ cho mức nợ vay bên trên.

LNST 6 tháng đầu năm là 190,5 tỷ đồng, ước tính cho cả năm là 380 tỷ đồng.

VIỆT HỒ


BÌNH LUẬN( 0)

CÁC TIN LIÊN QUAN