Điện thoại / Facebook / Zalo: 0909 633 345

D2D – Siêu Cổ Phiếu Với Nền Tảng Cốt Lõi Vững Chắc

179 lượt xem - Ngày:

Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát từ đầu năm 2020, thị trường chịu nhiều tác động tiêu cực thì nhóm cổ phiếu BĐS khu công nghiệp trở thành nhóm có tỷ suất sinh lợi vượt trội so với thị trường chung, đi kèm nhiều câu chuyện tiềm năng của cả ngành. Gần như, nhóm BĐS KCN hội tụ đủ các yếu tố thiên thời, địa lợi, nhân hòa. Giai đoạn hiện tại là giai đoạn Việt Nam đang trong quá trình lột xác về cơ sở hạ tầng nhằm kịp thời đáp ứng cho tốc độ phát triển kinh tế thuộc top đầu thế giới. Bên cạnh đó, là thời cơ đón đầu xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc và các quốc gia lân cận sang Việt Nam nhờ lợi thế địa lý của một quốc gia mặt tiền biển. Trong nhóm cổ phiếu BĐS khu CN, một cái tên đã từng được tôi nhắc đến vào T5/2017 là D2D, với tựa đề “Ông vua đội lốt lão nông”, từ thời điểm đó D2D đã có bước đột phá với mức tăng giá gấp 5 lần trong vòng 2 năm. Trở lại với thời điểm hiện tại, D2D vẫn giữ nguyên tiềm năng của một viên ngọc thô khi giá thị trường còn ở mức khá xa so với giá trị doanh nghiệp. Nói không quá, D2D có thể tăng giá gấp đôi nếu bối cảnh thị trường thuận lợi và có thể gấp 3 – 4 lần trong 3 – 4 năm tới. Vậy điểm hấp dẫn của D2D là gì?

Cơ cấu tài chính không gì ngoài “Tiền” và “Doanh thu”

D2D có thể nói là một trong những cổ phiếu dễ phân tích nhất trong số các DN BĐS khu CN khi các mảng cốt lõi của doanh nghiệp như Cho thuê BĐS khu CN, doanh thu hoạt động tài chính từ lãi tiền gửi đều là các mãng ít có sự phức tạp trong việc phân tích và định lượng. Mảng BĐS từ các dự án đang triển khai cũng tương đối tinh gọn để NĐT có thể tiếp cận và định giá giá trị của DN.

Trong bảng cân đối kế toán, hầu như chỉ có 2 khoản mục đáng lưu ý là lượng “Tiền và tương đường tiền” dồi dào và khoản mục “Doanh thu chưa thực hiện”. Đối ứng với khoản doanh thu chưa thực hiện này là khoản nợ từ mục “Khách hàng mua trả tiền trước”, DN hoàn toàn không có một đồng nợ vay tài chính nào từ ngân hàng.

Một cách cực kỳ vô lý, giá cổ phiếu trên thị trường đang ở mức 52.500đ thấp hơn cả lượng tiền và tương đương tiền trên mỗi cổ phiếu tính đến thời điểm 30/6/2020 là 61.680đ/cp (Lượng tiền mặt và tiền gửi có kỳ hạn hơn 1.300 tỷ đồng, cao hơn cả vốn hóa của DN là ở thời điểm hiện tại là 1.118 tỷ, với số lượng cổ phiếu là 21.309.968 cp). Và lượng tiền gửi có kỳ hạn này đem về cho doanh nghiệp hơn 100 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2020 (NĐT tham khảo trên khoản mục “Đầu tư tài chính ngắn hạn” và phần thuyết minh), tương ứng với tỷ suất sinh lợi từ lãi tiền gửi từ 7 – 10%/năm.

Chưa xét đến các mảng hoạt động cốt lõi của doanh nghiệp, giả sử NĐT thay vì gửi ngân hàng, thì quy đổi ra cổ phiếu D2D với mức chiết khấu 15%, hay nói cách khác NĐT sẽ được bảo hiểm bởi mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá trị tiền tính trên mỗi cổ phiếu và vẫn đảm bảo đem về tỷ suất sinh lợi 7 – 10%/năm, khoản đầu tư này thậm chí còn hiệu quả hơn khoản gửi tiết kiệm ngân hàng.

Giá trị cốt lõi từ mảng BĐS khu CN

Chuyển sang mảng cốt lõi trong hoạt động kinh doanh của D2D, doanh nghiệp đang sở hữu khu CN Nhơn Trạch 2 với tổng diện tích đã được lấp đầy là 278,22 ha với giá cho thuê tầm 55$/m2/50 năm. Quy đổi thời hạn đến 2057, tổng giá trị cho thuê là 2.604 tỷ đồng (tính tương đối là 37 năm với giá 55$/m2 với tỷ giá 23.000đ). Soi khoản mục KH mua trả tiền trước ngắn và dài hạn trên thuyết minh BCTC của DN, có thể thấy, khoản ứng trước này dao động từ 600 – 650 tỷ và được hoạch toán vào doanh thu tầm 60 – 70 tỷ/năm. Cộng thêm các mảng cũng mang lại doanh thu bền vững như cho thuê kiot, dịch vụ tại chợ Long Thành và ước tính từ KQKD 6 tháng đầu năm 2020, mảng này mang về cho DN doanh thu tầm 75 – 80 tỷ/năm với biên lợi nhuận gộp ổn định trong 5 năm gần nhất ở mức 50%, tương ứng 35 – 40 tỷ/năm.

Giá trị gia tăng từ các dự án BĐS thuộc khu vực tiềm năng về phát triển hạ tầng

Đồng Nai đang là điểm nóng trên bản đồ BĐS Việt Nam khi các dự án hạ tầng trọng điểm đã và sắp được triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến cao tốc và Metro kết nối các khu vực miền Đông Nam Bộ với trung tâm tài chính Hồ Chí Minh. Các dự án BĐS của D2D đang là các dự án được chính quyền thành phố ưu tiên hàng đầu. Trong đó, phải kể đến 2 dự án hiện hữu với tiềm năng mang lại giá trị cao cho DN là dự án KDC Lộc An (cách sân bay Long Thành 12km) và dự án KDC Phường Thống Nhất sát trung tâm thành phố Biên Hòa với vị thế đắc địa.

Giá trị thặng dư từ KDC Lộc An

Từ cuối 2018, KDC Lộc An đang là tác nhân chính đem về dòng tiền cho doanh nghiệp với doanh thu năm 2019 là 686 tỷ đồng với biên LNG hơn 64%. Tính riêng 6T/2020, KDC Lộc An mang về 109 tỷ đồng doanh thu với biên LNG hơn 80%. Khoản mục KH mua trả tiền trước QSDĐ của KDC Lộc An tính đến 30/6/2020 là 374 tỷ đồng, ước tính phần này có thể mang lại cho D2D 400 tỷ doanh thu với biên LNG dao động từ 60 – 80% trong 1 – 2 năm tới.

Giá trị vượt trội từ dự án KDC Phường Thống Nhất (giai đoạn 2)

Dự án KDC Phường Thống Nhất (giai đoạn 2) được Chính Quyền Đồng Nai phê duyệt điều chỉnh quy hoạch từ cuối năm 2019 và đang được DN triển khai với tổng vốn đầu tư ước tính 854 tỷ đồng cùng vị thế đắc địa nằm sát trung tâm thành phố Biên Hòa. Trong đó, diện tích xây dựng nhà ở là 11,71 ha gồm 4 Block chung cư + 511 căn nhà liên kế (và 499 căn tái định cư) + 7 căn biệt thự. Trừ diện tích đất tái định cư giả định là 499 x 100m2/lô = 49.900m2 thì tổng diện tích đất thương mại còn lại là 11,71ha x 10.000m2 – 49.900m2 = 67.200m2.

Theo khảo sát, giá đất quanh khu vực phường thống nhất ở thời điểm dao động từ 14 – 18 triệu/m2, đang là thời điểm thị trường BĐS gặp khó khăn do tác động của dịch covid – 19.

Điểm đáng lưu ý của dự án là điểm rơi của dự án này có thể hoàn thành từ năm 2021, cũng là giai đoạn sân bay Long Thành dự kiến khởi công, có thể thúc đẩy giá đất thuộc địa phận tỉnh Đồng Nai tăng cao, giúp cải thiện biên lợi nhuận và mang về giá trị gia tăng đột biến cho doanh nghiệp lên đến cả ngàn tỷ trong các năm sắp tới.

Kỳ vọng gì từ khoản mục “Lợi nhuận chưa phân phối” hơn 507 tỷ đồng?

Theo BCTC, LNCPP tới cuối kỳ này là hơn 507 tỷ đồng. Phương án phân phối nguồn lợi nhuận này có thể như thế nào?

Mức tỷ suất cổ tức tiền mặt của D2D trong các năm gần đây dao động tầm 30%. Với khoản LNCPP ở mức cao, mức cổ tức TM có thể gia tăng trong các năm sắp tới. Hoặc,

Một phương án khác, trong bối cảnh TT BĐS và BĐS khu CN đang trong giai đoạn nâng cấp cơ sở hạ tầng, tiềm năng phát triển trong các năm tới rất lớn, DN có thể thực hiện việc chia thưởng cổ phiếu như trong năm 2019. Việc này một phần sẽ giúp DN giữ lại nguồn tiền tái đầu tư vào quỹ đất và phát triển các dự án mới. Mặt khác, việc chia thưởng cổ phiếu có thể giúp giá thị trường “rẻ đi” 1 cách tương đối, tăng suất hấp dẫn cho cổ tức tiền mặt bên trên, tăng tính thanh khoản cho cổ phiếu và giúp cổ phiếu dễ dàng tiệm cận với mức giá phản ánh đúng giá trị tiềm năng của doanh nghiệp.

Định giá – Không thấp hơn 100k/cổ phiếu

EPS lũy kế tính đến cuối quý 2/2020 là 21.490đ/cp, nhưng theo ước tính thận trọng từ KQKD 6T/2020, LNST của DN có thể đạt từ 250 tỷ, tương ứng EPS = 11.731/cp hoặc kịch bản lạc quan thì LNST năm nay có thể đạt 300 tỷ, tương ứng EPS = 14.000đ/cp.

P/E trong 5 năm gần nhất: dao động từ 7,5 – 10

Vào những năm bối cảnh TT không thuận lợi, P/E của D2D ở mức 7,5 – 8,5 tương ứng mức định giá hợp lý 11.731 x 7,5 = 88.000đ/cp (mức giá thận trọng).

Vào những năm thị trường thuận lợi, P/E của D2D ở mức 9 – 10, tương ứng mức định giá hợp lý 105.600đ/cp.

P/E các cổ phiếu trong nhóm ngành như NTC, SZN, SZC ở thời điểm hiện tại, ngày 1/8/2020 dao động từ 12 – 14 lần. Như vậy, kể cả trong mức dự phóng lạc quan với P/E từ 9 – 10 lần thì mức P/E này vẫn thấp hơn các DN cùng nhóm ngành.

Rõ ràng, mức định giá hợp lý của D2D ở thời điểm hiện tại là không thấp hơn 100k/cp.

Khuyến nghị:

+ Vùng mua: 50 – 52,5 (TT bất ổn là cơ hội mua vào)

+ Mục tiêu (9T – 1 năm): 105 = 100%

Đầu tư vào một cổ phiếu với các mảng cốt lõi vững chắc, được “bảo hiểm” bởi khoản “Tiền và tương đương tiền” cao hơn thị giá cổ phiếu và giá trị thặng dư tiềm tàng từ các dự án hiện hữu có lẽ là một khoản đầu tư rủi ro thấp – lợi nhuận cao mà bất cứ 1 NĐT giá trị nào cũng không nên bỏ qua.


BÌNH LUẬN( 0)

CÁC TIN LIÊN QUAN